Ley de vivienda vacacional en Canarias 2026: guía completa para propietarios

Si tienes una vivienda vacacional en Canarias —o estás pensando en poner una en alquiler turístico— hay un antes y un después: la Ley 6/2025. Desde diciembre de 2025, las reglas para alquilar a turistas en el archipiélago han cambiado de forma importante, y afectan tanto a quien empieza ahora como a quien ya llevaba años operando.

En esta guía te explicamos, sin jerga y con lo esencial, qué es la nueva ley, qué necesitas para alquilar legalmente y qué ocurre si ya tenías tu vivienda dada de alta. No sustituye al asesoramiento legal, pero te dará el mapa completo para saber dónde estás.

¿Qué es la Ley 6/2025 y desde cuándo se aplica?

Su nombre oficial es Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas. Se publicó en el Boletín Oficial de Canarias (BOC) número 246, el 12 de diciembre de 2025, y entró en vigor al día siguiente, el 13 de diciembre de 2025.

Es la primera ley específica que regula el alquiler vacacional en Canarias, y llega tras años de decretos y batallas judiciales. Su idea de fondo: ordenar la actividad turística en viviendas para que conviva con el derecho a la vivienda de los residentes, sin prohibir el alquiler vacacional, pero sí condicionándolo.

El gran cambio: ahora manda el urbanismo municipal

Antes bastaba, en la práctica, con presentar una declaración responsable para empezar a alquilar. Con la nueva ley eso ya no es suficiente. El cambio de fondo es que el uso turístico de una vivienda pasa a depender del planeamiento urbanístico de cada municipio.

En otras palabras: tu ayuntamiento tiene que haber habilitado expresamente el uso turístico en la zona donde se encuentra tu vivienda. Si el planeamiento municipal no lo permite en esa ubicación, no puedes destinarla a alquiler vacacional, por muchos requisitos técnicos que cumplas.

¿Qué requisitos debe cumplir la vivienda?

Más allá del urbanismo, la ley introduce una serie de requisitos técnicos y de calidad para las viviendas que se destinen a uso turístico. Los detalles finos son los que más pueden variar con las modificaciones en curso, pero las líneas generales apuntan a estos aspectos:

• Superficie mínima útil, con excepciones para viviendas más pequeñas que ofrezcan elementos adicionales de calidad (por ejemplo, plaza de aparcamiento, piscina o determinadas certificaciones).
• Número de baños proporcional a la capacidad de la vivienda: más plazas, más baños exigidos.
• Requisitos de eficiencia energética, con calificación mínima que depende de la antigüedad del inmueble.
• Condiciones de habitabilidad, accesibilidad y seguridad conforme a la normativa vigente.
• Antigüedad mínima del edificio: las viviendas de nueva construcción no pueden destinarse de inmediato al alquiler vacacional, para priorizar primero su uso residencial.

¿Cómo se da de alta una vivienda vacacional en Canarias?

El alta se articula mediante una declaración responsable presentada ante la Consejería competente en materia de turismo del Gobierno de Canarias. A grandes rasgos, el proceso sigue estos pasos:

1. Comprobar que el planeamiento urbanístico municipal permite el uso turístico en la ubicación de la vivienda.
2. Verificar que la vivienda cumple los requisitos técnicos, de habitabilidad y de eficiencia exigidos.
3. Reunir la documentación: referencia catastral, datos del propietario y del explotador, acreditación de compatibilidad urbanística y demás documentos que exija la norma.
4. Presentar la declaración responsable telemática ante la Consejería de Turismo y abonar las tasas correspondientes.
5. Obtener el número identificativo y hacerlo constar en toda la publicidad del alojamiento.

Una vez tienes tu número de registro, es obligatorio mostrarlo en todos los canales donde comercialices la vivienda.

¿Y si ya tenía mi vivienda dada de alta?

Esta es la duda más frecuente entre quienes ya venían alquilando. La ley contempla un régimen transitorio para las viviendas que ya operaban legalmente antes de su entrada en vigor. En términos generales, esas viviendas pueden continuar su actividad si cumplían la normativa anterior, dentro de los plazos y condiciones que establece la nueva ley.

Ahora bien, el detalle de ese régimen transitorio (plazos, condiciones para consolidar el uso turístico, requisitos de la comunidad de propietarios) es precisamente una de las partes que ha estado sujeta a debate y posibles modificaciones. Si estás en esta situación, no te fíes de un resumen: revisa tu expediente concreto y confirma tu encaje con la administración o un asesor especializado.

¿Cómo afecta esto a tus reservas directas?

Aquí hay una idea que conviene tener muy clara: la normativa se aplica por igual comercialices donde comercialices. Da lo mismo que las reservas entren por Airbnb, por Booking o por tu propia página web: los requisitos legales, el número de registro y las obligaciones son los mismos.

Esto tiene una consecuencia interesante. Si de todas formas tienes que cumplir la ley en todos tus canales, la pregunta pasa a ser: ¿por qué pagar una comisión del 15% o 20% por cada reserva que entra por un portal, cuando puedes recibir esas mismas reservas por tu propia web sin ceder ese porcentaje?

Tu web propia no te exime de ningún requisito legal, pero sí elimina la comisión por reserva. El número de registro se muestra igual, la vivienda cumple igual, y el margen de cada reserva directa se queda íntegro para ti.

Si quieres empezar a vender directo cumpliendo con la normativa, este es el punto de partida: Motor de reservas sin comisiones

En resumen

La Ley 6/2025 endurece el acceso al alquiler vacacional en Canarias, pero no lo prohíbe: lo ordena. El uso turístico depende ahora del urbanismo municipal, la vivienda debe cumplir requisitos técnicos y de calidad, y todo se articula mediante una habilitación por declaración responsable. Si ya operabas, revisa tu régimen transitorio con calma y en plazo.

Y recuerda: cumplir la ley es obligatorio en todos tus canales, pero pagar comisiones no lo es. Una web de reservas directas te permite jugar con las mismas reglas legales que los grandes portales, quedándote con el 100% de cada reserva.